营业税改征增值税税率定了！房地产市场大地震！

　　为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。

　　房地产业11%税率，金融业6%税率

　　从今年5月1日起，一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

　　二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。 加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

　　那么，“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是增加了还是减少了?

　　现在二手房交易要缴哪些税?

　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。

　　其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

　　“营改增”后二手房交易税费是增是减?

　　对此，链家网认为，国家营改增的改革方向和本意是减轻税负，二手房交易的整体税收是下降的，不会增加。

　　比如：北京市民王先生有一套未满2年的住宅，以80万元的价格转手卖出，他需要缴纳成交价格5.6%的营业税，也就是4.48万元。改缴增值税后，假设增值税税率定为10%，该住房买入价为30万元，增值税=销项税额-进项税额，需要缴纳5万元的增值税(80×10%-30×10%);若该住房买入价为60万元，则只需缴纳2万元(80×10%-60×10%)。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“营改增”的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能够得到抵扣。可以从两类不同的购房行为中得到解释：

　　第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为5万元。

　　第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。

　　“如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。”严跃进表示。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。

　　深圳继续领跑全国

　　国家统计局今天公布的数据显示，2月房价上涨城市继续增加，涨幅扩大。一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。其中，深圳同比暴涨近60%。

　　一线城市房地产市场持续火热，新建商品住宅中，深圳继续领涨，环比涨幅为3.6%。上海二手房环比涨幅高达5.3%。无论是新建商品住宅还是二手房，深圳房价同比涨幅均超50%，上海房价的同比涨幅也超20%。

　　此外，部分二线城市房价也出现大涨。合肥2月二手房价格环比跳涨6.7%，同比涨13.2%;新建商品房价格环比也上涨2.3%，同比涨6%。南京2月新房价格环比涨2.7%，同比涨14.1%;二手房环比涨1.5%，同比涨9.2%。

　　国家统计局解读称，2月份房价上涨城市个数增加，涨幅继续扩大。环比来看，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。同比来看，一、二线城市房价同比平均上涨，涨幅比上月扩大;三线城市同比平均下降，降幅继续缩小。

　　三月成交锐减30%

　　不过，价格大幅飙升之后，深圳楼市的成交量却出现了锐减。这可能是个危险的信号：房价上涨的动力——有效需求开始萎缩。

　　《深圳特区报》今天报道称，深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，深圳3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。

　　该报道援引深圳中原研究中心表示，业主报价已连续三周收窄上调幅度。南山、龙华、宝安北及坂田等去年涨幅较大的区域业主报价有所下调，而后海、蛇口和科技园北等区业主报价环比下跌3%。

　　对于近期成交量走低的状况，深圳链家市场研究中心则表示，政策收紧的预期传闻较大程度上影响了市场成交，加之房价处于高位，令到置业者入市不积极。另一方面，业主方多看好后市，心里价位坚挺，因此双方存在一定博弈。

　　对于后市发展，美联物业分析认为，因楼市调控收紧传闻，目前深圳市场上观望心态与着急入市心态各占一半，预计4月1日评估价调整政策落地后，二手房市场或进入短暂的调整期。

　　上周五，深圳市房地产经纪行业协会称，深圳市二手房交易评估价格将于4月1日起上调50%左右。这是深圳近3年来首次仅隔半年时间即调整房产评估价格。分析称，这将导致二手房交易税费大幅增加。

　　该协会表示，在目前楼市火爆的情况下，房产评估价上调势在必行，本次调整预计会对深市房产实际情况有不同程度地反映。

　　该报道还指出，除了二手房成交量有明显下滑，深圳新房成交量同样出现下降。

　　价格热度惊人的深圳楼市成交量开始降温。该报道提出一个有意思的问题，这究竟是市场“疯”转“稳”的拐点，还是大幕开启前的节点