总理鼓励房地产放大招营改增政策到底有何影响？

    “企业将加入抢房大军”理解错了吧?

   3月5日晚上，有些开发商“各种雀跃”，因总理的政府工作报告提到：从5月1日起，“营改增”将扩大到房地产业和建筑业等，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。“抵扣”两个字让各家都开始幻想和发出宣言，“企业将加入抢房大军了”。

   有企业表示，这明摆着就是“对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励”，因为，通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。企业通过购置房屋，不仅房屋归其所有，还能获得相应的增值税，抵扣自身的税款。

   以房价100万元、物料成本40万元为例，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/(1+17%)×17%=5.81(万元)，合计约10.81万元;“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/(1+11%)×11%=9.9(万元)，进项税额为40/(1+17%)×17%=5.81(万元)，相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。

   同策咨询研究中心总监张宏伟认为，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者(企业或企业主)来讲，将因此而获益。

   但也有人认为，企业买房，无论是出租还是卖掉，税负都比个人要高，“营改增”并没有从根本上降低这方面的税负。“营改增”给企业卖房带来的变化是，原来要交的全额营业税5%，以后将变成差价增值税11%。这意味着：卖房赚得多，就要比原来交更高的税;赚得少，则比原来交更少的税。这种变化，当然是更合理，但称不上是利好还是利空，它是中性的，不会让企业产生炒房的冲动。

   对有些房企影响过大或会出台过渡政策

   据介绍，在一定条件下营改增对一些房企的利润有负面影响。对房企来说，理论上直接的应对措施之一即提高房价。“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，即税率从5%增加到11%。(此前，我国房地产业普遍适用5%的营业税税率，建筑业适用3%的营业税税率。基于经济发展与行业现状，此次‘营改增’对房地产业、建筑业的增值税税率拟定为11%。)企业完工了，销售合同出来了，基本上也没有进项税抵扣了，价格也不能改，企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，对企业的影响也会很大。”

   在专家看来，营改增影响房产企业收入成本，是对其产生价格调整的动因。“但基于我们的经验及房企一贯操作，在定价决策考量中，市场因素要比成本因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天，房企一味转嫁增值税可能不是出路，房企必须加强内部控制，提高产品性价比。”