营改增政策对于房地产行业将带来哪些实质性影响？

    根据李克强的工作报告，房地产营改增将在5月1日开始推行。届时，将给整个行业带来重大而深刻的影响。

    建筑业、房地产业的重复征税是我国税收体制不合理的集中体现。比如，施工企业交纳营业税，其采购的材料中所含的增值税进项税是无法抵扣的;开发企业销售的各类房产，受让人是无法享受抵扣的。增值税，是一个仅就增值额课税的税种。在一般计税方法下，采用销项税减进项税的方法计算缴纳，有效避免了营业税的重复征税，保证了抵扣链条通畅。

    建筑业、房地产业营改增，改变的不仅是交税方式和财务核算，而是从招投标、采购、财务、销售等各环节对企业产生一系列的连锁影响，进而对行业链条生态带来深刻变化。

    一、工程预算体系变化。营业税环境下，预算部门对税费的预算是简单地以工程总金额乘上相关税率，计算简便。“营改增”后，由于在预算时并不能就何种材料能否取得增值税专用发票作出确定性判断，企业的税负是不确定的。预算需对每一项成本的的增值税单独列示，这将使预算变得更为复杂，对预算人员提出了更高要求。

    二、施工企业对材料发票更为重视。在营业税时代，材料供应商提供的发票仅是企业所得税核算的合法凭证，抵税效应不大。但在增值税时代，施工企业对业主开具的是增值税发票，可抵扣的进项材料发票(尤其是税率为17%的材料发票)将受到空前重视。施工企业更青睐于能提供增值税专用发票的材料供应商。

    三、业主单位与施工企业争夺增值税进项资源。甲供材料将成为双方博弈的敏感地带。根据营业税政策，主要材料无论是甲供还是施工企业自供，不影响施工企业的税负，因为最终开票金额应该涵盖所有材料金额。但在增值税环境下，甲供材料将能带来大量的增值税进项抵扣，甲供材料的多或少，将直接决定施工企业的增值税税负水平。对业主单位同样如此，因为钢材等材料的税率是17%，施工企业开出的发票税率是11%，业主单位会本能地将高税率的材料实行甲供。当然，业主为行政事业单位的除外。

    四、施工企业审慎签订招投标合同。由于上述原因，如果在招投标时未针对甲供材料的品类和数量作出明确约定，并对本项目获得增值税进项抵扣的能力进行准确评估，施工企业的税负是难以确定的，在此情形下签订的施工合同是有很大风险的。因此，营改增后，施工企业应提高税务管理、规划的能力，在签订合同时考虑得更为周全。

    五、施工挂靠行为得到规范。挂靠与借用资质是当前建筑业的常见现象。建筑企业对挂靠项目的财务管理通常是不到位的，很多情况下只管开出多少发票，而不管该项目能取得多少成本发票，并没有将挂靠项目当作自己经营的项目进行核算。但增值税是严格的以票抵税，如果不对挂靠项目的成本进行有效管理，税负可能失控。因此，营改增后，建筑企业对于挂靠项目应当审慎，考察其财务管理能力，加强其发票管理，方能规避风险、减少损失。

    六、因发票而产生的刑事法律风险大增。“虚开增值税专用发票罪”是一项目极其严格的罪名，虚开税额1万元起刑，100万元可判无期徒刑。房地产、建筑业的企业家、财务人员，早已习惯了“发票避税法”，在所得税高企时虚开发票冲抵成本，达到避税目的。税务机关、公安机关发现假发票的，最多以“逃避缴纳税款罪”(即偷税罪)论处。营改增后，这种行为是极其危险的，极有可能有一批企业家和财务人员因虚开增值税发票而被判负刑事责任。

    综上，营改增将给房地产业和建筑业带来深刻影响，企业的税务筹划、管理能力将成为核心竞争力之一。同时，这也给企业发展带来新的机会，尤其是具有较强税务规划能力的建筑商、材料供应商，面临着扩大市场占有率的绝佳机会。希望房地产企业尽早谋划，趋利避害。